Jeśli jesteś posiadaczem samoistnym nieruchomości w złej wierze (a tak najczęściej bywa), formalny właściciel będzie mógł żądać od Ciebie także tak zwanego wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy. Wysokość takiego wynagrodzenia odpowiada zwykle rynkowej wysokości czynszu najmu lub dzierżawy i można się go domagać
Posiadacz samoistny będący w złej wierze zobowiązany jest do zapłaty wynagrodzenia przez cały okres bezumownego władania nieruchomością (art. 225 natomiast posiadacz samoistny w dobrej wierze ma obowiązek zapłaty wynagrodzenia dopiero od chwili, w której dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie nieruchomości (art. 224 § 2 W procedurze Postępowanie w sprawie z powództwa o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, P. Wiśniewski wskazuje, że obowiązek zapłaty wynagrodzenia rodzi przy tym sam fakt korzystania z nieruchomości bez tytułu prawnego, a nieistotne jest czy okoliczność ta jest zawiniona przez posiadacza samoistnego bądź czy właściciel poniósł w związku z tym szkodę. Zobowiązanym do zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości może być w szczególności: – jeden z jej współwłaścicieli, jeżeli korzysta z nieruchomości wspólnej z naruszeniem art. 206 tj. w sposób wyłączający jej współposiadanie. – dotychczasowy współwłaściciel, który po uprawomocnieniu się postanowienia o zniesienie współwłasności korzysta z nieruchomości przyznanej przez sąd innemu współwłaścicielowi, chociażby w postanowieniu tym odroczony został termin wydania nieruchomości. pozew o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości Żądanie pozwu, którego przedmiotem jest wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości, powinno zawierać: – określenie kwoty pieniężnej, której zasądzenia na swoją rzecz domaga się powód, – wskazanie w uzasadnieniu pozwu okresu, którego dotyczy żądanie; wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy jest świadczeniem podzielnym, a okres korzystania z rzeczy ma bezpośredni wpływ na jego wysokość; dopuszczalne jest przy tym osobne dochodzenie roszczeń za różne okresy; wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy można domagać się jednak tylko za okres zamknięty, a więc nie jest możliwe żądanie zasądzenia świadczeń na przyszłość, albowiem nie jest to roszczenie o świadczenia powtarzające się; dopuszczalne jest przy tym dochodzenie roszczenia także, gdy nie nastąpiło jeszcze wydanie nieruchomości. zgłaszanie przez pozwanego żądań i wniosków oraz przedstawianie twierdzeń i dowodów na ich poparcie P. Wiśniewski zauważa, że zakres twierdzeń i wniosków dowodowych, które pozwany powinien zgłosić, aby skutecznie obronić się przed wytoczonym powództwem w znacznej mierze zależy od sytuacji faktycznej. W wypadku gdy pozwany nie zaprzecza, że korzysta z nieruchomości powoda, może bronić się zarzutem, że przysługuje mu tytuł prawny do nieruchomości, np. wynikający z umowy (najmu, dzierżawy itp.) czy ograniczonego prawa rzeczowego (użytkowania, służebności itp.). Jeżeli zaś pozwany faktycznie bezumownie korzysta z nieruchomości powoda, może bronić się zarzutem spełnienia świadczenia (w całości lub w części), wykazując, że uiścił należne powodowi wynagrodzenie. Pozwany może również podnieść zarzut przedawnienia. Ponieważ roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości nie ma charakteru okresowego termin przedawnienia wynosi sześć lat (art. 118 z zastrzeżeniem, że w wypadku, gdy nieruchomość została zwrócona roszczenie przedawnia się z upływem roku od dnia zwrotu (art. 229 § 1 W wypadku gdy pozwany korzysta z nieruchomości powoda w sposób odpowiadający służebności przesyłu, może bronić się zarzutem nabycia takiej służebności przez zasiedzenie. W razie złożenia odrębnego wniosku w postępowaniu nieprocesowym o stwierdzenie zasiedzenia służebności konieczne będzie wówczas zawieszenie postępowania z powództwa o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie do czasu prawomocnego zakończenia postępowania nieprocesowego (art. 177 § 1 pkt 1 zgłaszanie przez powoda żądań i wniosków oraz przedstawianie twierdzeń i dowodów na ich poparcie Autor procedury podkreśla, że powód musi przede wszystkim wykazać swoją legitymację czynną. Musi zatem wykazać, że jest właścicielem nieruchomości (ewentualnie jest użytkownikiem wieczystym lub użytkownikiem nieruchomości bądź najemcą lokalu użytkowego). Poza tym powód musi wykazać wysokość należnego mu wynagrodzenia, a więc wysokość rynkowych stawek cen za korzystanie z nieruchomości, w szczególności stawek czynszu najmu bądź dzierżawy. Ponieważ ustalenie wskazanej wysokości czynszu czy dzierżawy wymaga wiedzy specjalnej, powód powinien zgłosić wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego (art. 278 § 1 Dla wykazania przeciętnej wysokości czynszu niewystarczające jest natomiast złożenie opinii sporządzonej na zlecenie powoda, albowiem tzw. prywatne opinie nie mają waloru opinii powołanego przez sąd biegłego. W wypadku, gdy podstawę roszczenia stanowi art. 225 udowodnienia wymaga istnienie złej wiary pozwanego. Domniemywa się bowiem istnienia dobrej wiary (art. 7 Wskazanym domniemaniem prawnym sąd jest związany (art. 234 Okoliczność ta musi być wykazana przez powoda, gdyż to on wywodzi z przypisania pozwanemu złej wiary korzystne dla siebie skutku prawne (art. 6 W pozostałym zakresie celowe dochodzenie swoich praw przez powoda, który wytoczył powództwo o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości, obejmować powinno zwalczanie twierdzeń i dowodów przedstawionych przez pozwanego. Powód zobowiązany jest w szczególności wypowiedzieć się co do twierdzeń pozwanego o okolicznościach faktycznych sprawy (art. 210 § 2 W wypadku nieustosunkowania się przez powoda do twierdzeń pozwanego sąd może uznać fakty podawane przez pozwanego za uznane przez powoda (art. 230 Jeżeli istnieje taka procesowa potrzeba, powód może przedstawić własne twierdzenia i dowody dotyczące okoliczności faktycznych podawanych przez pozwanego. W szczególności powód może zgłaszać dowody mające zaprzeczać faktom, które zostały potwierdzone dowodami złożonymi przez pozwanego. Przykładowo, jeżeli pozwany wykazuje, że ma tytuł prawny do korzystania z nieruchomości, np. wynikający z umowy dzierżawy, powód może dowodzić, iż pozwany utracił ten tytuł prawny, np. z powodu wygaśnięcia stosunku dzierżawy na skutek dokonanego wypowiedzenia. wydanie wyroku Oceniając zasadność powództwa, sąd bada: – legitymację czynną powoda, tj. czy jest właścicielem nieruchomości; – legitymację bierną pozwanego, tj. czy korzystał z nieruchomości powoda jak posiadacz samoistny w okresie wskazanym w pozwie; – jaka jest wysokość należnego powodowi wynagrodzenia, ustalona według rynkowych stawek cen za korzystanie z nieruchomości, w szczególności czynszu najmu bądź dzierżawy; należy przy tym uwzględniać jaki był stan nieruchomości w okresie, za jaki powód żąda wynagrodzenia; składnikiem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości nie może być VAT; ustalając wysokość wynagrodzenia nie uwzględnia się rzeczywistych strat właściciela i rzeczywistych korzyści odniesionych przez posiadacza. Na wysokość wynagrodzenia może mieć wpływ stopień ograniczenia prawa właściciela do korzystania z rzeczy. oddalenie powództwa w całości Powództwo podlega oddaleniu w całości przykładowo, jeśli: – pozwany w ogóle nie korzystał z nieruchomości powoda, – pozwany spełnił już w całości świadczenie objęte żądaniem pozwu, – podniesiony przez pozwanego zarzut przedawnienia okazał się uzasadniony w stosunku do całego dochodzonego pozwem roszczenia, – pozwany miał tytuł prawny do korzystania z nieruchomości powoda, np. był najemcą bądź dzierżawcą, – pozwany korzystał z nieruchomości powoda jako posiadacz samoistny w dobrej wierze, a powód nie wytoczył przeciwko o wydanie nieruchomości. uwzględnienie powództwa w części Powództwo jest zasadne jedynie w części przykładowo, gdy: – wysokość wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości okazała się niższa niż wysokość wskazywana przez powoda, – powodowi należy się wynagrodzenie tylko za część okresu objętego powództwem; np. pozwany korzystał z nieruchomości tylko przez część wskazanego w pozwie okresu; pozwany spełnił już częściowo świadczenie; w zakresie części roszczenia upłynął już termin przedawnienia, a pozwany podniósł taki zarzut. uwzględnienie powództwa w całości Powództwo jest zasadne w całości w wypadku łącznego wystąpienia następujących okoliczności: – pozwany korzystał bezumownie z nieruchomości powoda przez cały okres objęty powództwem, – ustalone wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości nie jest niższe od kwoty pieniężnej żądanej przez powoda; w wypadku gdy wynagrodzenie takie okazałoby się wyższe, zgodnie z art. 321 § 1 sąd może zasądzić na rzecz powoda jedynie żądaną przez niego sumę, – nie doszło do wygaśnięcia zobowiązania, np. wskutek spełnienia świadczenia, – w stosunku do żadnej części roszczenia nie upłynął termin przedawnienia, bądź pozwany nie podniósł takiego zarzutu. Więcej komentarzy P. Wiśniewskiego dotyczących postępowania o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości znajdziemy we wspomnianej na początku procedurze. Zachęcamy do lektury! Wojciech Kowalski LEX Navigator Prawo Cywilne i HandloweNI - Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości [Uchwała RK 27_08 z 09.12.2008r.obowiązuje od 01.06.2009r.w 08.08.20.pdf: 246 KB: POBIERZ: ARCHIWUM: KSWS - Określanie wartości służebności przesyłu oraz wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości [wyłaczono z PKZW z dniem 31.12.2016 r.].pdf: 100 KB: POBIERZ
Orzeczeniem sądu ustanowiono służebność przesyłu dla zakładu wodociągowego, której wartość opiewała na kwotę 203 zł rocznie. Zwróciliśmy się do wodociągów o wypłacenie odszkodowania w kwocie 2030 zł stanowiącej 10-krotną kwotę wynikającą z korzystania z gruntu przesyłowego w latach ubiegłych. Wodociągi nie wyrażają na to zgody. Jakie mamy możliwości uzyskania odszkodowania? Żądanie zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z cudzej nieruchomości przez przedsiębiorstwo przesyłowe Jako właściciel nieruchomości, przez którą przebiega urządzenie przesyłowe (wodociąg), może Pan żądać zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z Pańskiej nieruchomości przez przedsiębiorstwo przesyłowe (art. 224 i 225 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, Dz. U. 1964 r. Nr 16, poz. 93, ze zm., dalej „ Właściciel bowiem może wystąpić wobec przedsiębiorcy, jeżeli na jego nieruchomości już istnieją urządzenia, a ich budowa nie została poprzedzona uzyskaniem odpowiedniej zgody, czy innej formy akceptacji jej właściciela i bez jakiejkolwiek rekompensaty z tego tytułu, co oznacza brak tytułu prawnego do dysponowania nieruchomością. Jest to zatem nic innego jak roszczenie o wypłatę wynagrodzenia stanowiącego odpowiednik należności, które przedsiębiorstwo przesyłowe byłoby zobowiązane uiszczać właścicielowi nieruchomości, gdyby została zawarta umowa czy też zgoda dotycząca wykorzystania jego gruntu. Odszkodowanie to będzie wówczas obejmowało okres do czasu uregulowania stanu prawnego nieruchomości, tj. np. do momentu zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu. Pogląd ten znalazł potwierdzenie w orzeczeniu Sądu Najwyższego, który w uchwale z dnia 17 czerwca 2005 r., III CZP 29/05 uznał, że właścicielowi nieruchomości przysługuje roszczenie o odpowiednie wynagrodzenie za korzystanie z niej przeciwko posiadaczowi służebności w złej wierze, niezależnie od zgłoszenia roszczenia określonego w art. 222 § 2 Roszczenia uzupełniające mogą więc być dochodzone zarówno łącznie z roszczeniem negatoryjnym, jak i niezależnie od takiego roszczenia. Zobacz też: Odszkodowanie za hydrant na działce Umowa z przedsiębiorstwem przesyłowym na ustanowienie służebności przesyłu za wynagrodzeniem Firmy przesyłowe oczywiście starają się ograniczać wysokość wypłacanych kwot. Jednym ze sposobów jest dotarcie do właścicieli nieruchomości, przez które przebiegają ich sieci przesyłu i zaproponowanie umowy ustanowienia służebności za odpowiednim wynagrodzeniem. To w przypadku jej zawarcia, w mniemaniu niektórych przedsiębiorstw, anuluje możliwość ubiegania się o odszkodowanie z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości za lata poprzednie (w większości przypadków taka właśnie klauzula jest zawarta w umowie). Przedsiębiorstwa przesyłowe utrzymują się w tym mniemaniu na podstawie wyroku Sądu Najwyższego w sprawie II CSK 504/12. W orzecznictwie zostało bowiem rozstrzygnięte, że spór o należne wynagrodzenie może być podstawą wniosku właściciela nieruchomości o ustanowienie służebności przesyłu. Jeżeli więc właściciel nieruchomości domaga się wynagrodzenia za korzystanie z jego nieruchomości przez przedsiębiorstwo przesyłowe, to powinien dochodzić roszczenia włącznie z wnoszeniem o ustanowienie służebności, a podstawą prawną takiego żądania jest wyraźnie sformułowany art. 305 § 2 in fine Powyższy pogląd jest jednak mylny, albowiem zgodnie z nową linia orzecznictwa (np. wyrok SN z 7 sierpnia 2014 r. sygn. akt II CSK 573/13) bardziej przekonujące jest odmienne zapatrywanie. Wychodzi ono z założenia, że nie można właściciela nieruchomości ograniczać w jego uprawnieniach zawartych w Konstytucji i rozwiniętych w art. 140 ponad to, co przewiduje ustawa. Uprawnienia właściciela do dysponowania jego nieruchomością w zakresie obciążenia jej prawem na rzecz innej osoby Żaden przepis rangi ustawowej ani nie wyłącza uprawnienia właściciela do dysponowania jego nieruchomością w zakresie obciążenia jej prawem na rzecz innej osoby, ani też nie nakłada na niego obowiązku takiego obciążenia w postaci ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego (służebności gruntowej). Na straży praw właściciela stoją roszczenia petytoryjne, których uzupełnieniem są roszczenia przewidziane w art. 224-230 (tutaj art. 224-225). Przepisy te nie zostały wyłączone z posłużenia się nimi na skutek wprowadzenia nowych norm prawnych o służebności przesyłu. Nie zostały również wyłączone przepisy dające możliwość zawarcia między przedsiębiorstwem przesyłowym, a właścicielem nieruchomości umów innych niż o ustanowienie służebności. Chodzi w szczególności o odpłatną umowę najmu lub dzierżawy nieruchomości (części nieruchomości), jak też umowę o nieodpłatne korzystanie z nieruchomości (jej części), oraz również o innego rodzaju umowę, w tym umowę nienazwaną, w treści której w granicach art. 353 można umówić się co do korzystnego w danej sytuacji dla stron sposobu rozliczenia korzystania z nieruchomości, odmiennego od „odpowiedniego wynagrodzenia”. Nie ma potrzeby, aby ze względu na pojawienie się służebności przesyłu ograniczać zainteresowane podmioty w takim ułożeniu ich stosunków prawnych, które uznają za odpowiedni dla siebie. I tak: „Nie ma powodu, aby właścicielowi nieruchomości obciążonej obowiązkiem znoszenia na swojej własności urządzeń przesyłowych, służących wprawdzie interesowi ogólnemu (jak przesył gazu w konkretnej sprawie), ale należących do przedsiębiorstwa przesyłowego, odmawiać wynagrodzenia” – uchwała SN z r. sygn. III CZP 116/09. Wysokość odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorstwo przesyłowe A zatem w celu uzyskania odszkodowania oczywiście należałoby skierować do podmiotu, którego własnością są urządzenia przesyłowe, wezwanie, w którym znajdzie się żądanie wypłaty odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Wysokość odszkodowania określa się w oparciu o wysokość czynszu dzierżawnego, jaki właściciel mógłby pobierać za wydzierżawienie zajętej nieruchomości. Przy czym do obliczenia wysokości odszkodowania nie bierze się pod uwagę całej nieruchomości, a jedynie pas na którym właściciel nie może gospodarować z powodu przebiegającego przez niego urządzenia. Ponadto do tego obszaru można doliczyć także drogę dojazdową, która zapewnia dostęp do rur, słupów energetycznych czy innych urządzeń przesyłowych. Przy ustalaniu odszkodowania ważny jest także teren w określonym promieniu od urządzeń, na którym również nie można w pełni korzystać z nieruchomości, np. uprawiając ziemię czy budować domu. Jednym ze sposobów, w jaki można ustalić wysokość czynszu dzierżawnego w danej miejscowości, jest uzyskanie informacji w biurze obrotu nieruchomościami. W uchwale Sądu Najwyższego z dnia 30 sierpnia 1991 r. w sprawie III CZP 73/91 wyrażono pogląd „o konieczności stosowania obiektywnego kryterium, jakim jest układ odpowiednich cen rynkowych – stawek za korzystanie z rzeczy danego rodzaju. Sąd Najwyższy dał wyraz temu, że odszkodowanie powinno być proporcjonalne do stopnia ingerencji posiadacza w treść prawa własności powoda, uwzględniać wartość nieruchomości i w takim kontekście oceniać spodziewane korzyści z uszczuplenia prawa własności. Wysokość odszkodowania co do zasady powinna odpowiadać wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby uzyskać z dzierżawy zajętego pod urządzenia gruntu, z uwzględnieniem jednak stopnia ingerencji urządzenia w prawo własności.” Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości (art. 224 § 2, art. 225 kc) określa się jednorazowo za cały miniony okres korzystania z nieruchomości przez posiadacza bez tytułu prawnego (najwięcej to 10 lat bo tyle wynosi przedawnienie). O wysokości należnego wynagrodzenia decydują stawki rynkowe za korzystanie z danego rodzaju rzeczy, w określonych warunkach i czas posiadania rzeczy przez adresata roszczenia (wyrok SN z dn. 7 kwietnia 2000 r., sygn. akt IV CKN 5/2000, wyrok SN z dn. r., sygn. akt II CK 61/2005). W przypadku braku zgody przedsiębiorstwa na wypłatę odszkodowania trzeba zastanowić się nad skierowanie sprawy do sądu. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼
Sieć wodno-kanalizacyjna wyłącza korzystanie z ww. nieruchomości na powierzchni 312 m 2. Pas technologiczny wystarczający dla obsługi sieci wynosi 1,2 m. Średnie stawki cen gruntów w latach 2012-2015 przyjęte do wyliczenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości wynosiły: 2012 r. – 35,04 zł/m 2. 2013 r. – 28,15Gdy ktoś bezprawnie i wbrew woli właściciela korzysta z jego nieruchomości, właściciel tej nieruchomości może żądać wydania nieruchomości, zaniechania naruszeń i przywrócenia nieruchomości do poprzedniego stanu, a dodatkowo ubiegać się o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości. W zależności od zakresu łamania naszych praw właścicielskich przysługują nam różnego rodzaju uprawnienia, których możemy dochodzić przed sądem. Wyjaśniamy na przykładach, kiedy i jak można zgłosić roszczenie o wydanie nieruchomości bądź roszczenie o zaniechanie naruszeń albo roszczenie o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Roszczenie o wydanie nieruchomości Roszczenie o wydanie nieruchomości przysługuje nam wówczas, gdy inna osoba korzysta z naszej nieruchomości w taki sposób, że my sami jesteśmy tej możliwości pozbawieni. Podstawą roszczenia jest art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego, z którego wynika, że właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego nieruchomością, ażeby nieruchomość została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Jest to tak zwane roszczenie windykacyjne (inaczej wydobywcze), które chroni wyłącznie prawo właściciela do posiadania nieruchomości. Przykładowo można z niego skorzystać w takiej sytuacji: Kowalski miał zaplanowany półroczny pobyt za granicą i w związku z tym zdecydował się wynająć na ten czas swój dom Nowakowi. Umowa najmu przewidywała, że po upływie 6 miesięcy Nowak opuści nieruchomość. Jednak po powrocie Kowalskiego Nowak oświadczył, że nie zamierza się wyprowadzać i dalej będzie zajmował nieruchomość, bo jego zdaniem umowa wciąż obowiązuje. W takiej sytuacji Kowalski może dochodzić przed sądem roszczenia o wydanie nieruchomości. Nie mamy prawa żądać wydania nieruchomości będącej w faktycznym władaniu innej osoby, gdy osoba ta zajmuje ją legalnie, np. na podstawie umowy najmu lub dzierżawy. Wracając do opisanej wyżej przykładowej sytuacji, gdyby Kowalski wrócił do kraju już po 4 miesiącach, nie mógłby od razu zażądać wydania domu. Byłoby to bezpodstawne, gdyż Nowak ma prawo zajmować dom jeszcze przez 2 miesiące, dopóki obowiązuje umowa najmu. Jeśli dojdzie do procesu sądowego, będziemy musieli udowodnić, że jesteśmy właścicielami, a osoba trzecia zajmuje naszą nieruchomość bezprawnie. Przysługuje jej bowiem tzw. domniemanie własności (na podstawie art. 341 i art. 339 Sąd przyjmie więc z góry, że osoba, która posiada nieruchomość i z niej korzysta, ma do tego prawo. Choć brzmi to niepokojąco, to w praktyce nie jest trudno to domniemanie obalić. Wystarczy, że przedstawimy dokumenty, które stwierdzają nabycie własności lub są dowodem na to, że doszło do nabycia. W zależności od konkretnych okoliczności mogą to być: odpis z księgi wieczystej, odpis umowy notarialnej, odpowiednie orzeczenia sądowe lub administracyjne, a także wyciągi z tabel likwidacyjnych, wyrysy z map ewidencyjnych oraz inne dowody przechowywane w składnicach geodezyjnych organów ewidencji gruntów i budynków. Jak wnieść pozew o wydanie nieruchomości lub pozew o zaniechanie naruszeń? Pozew o wydanie nieruchomości lub pozew o zaniechanie naruszeń składamy w sądzie okręgowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości. Można to zrobić bezpośrednio w biurze podawczym sądu lub listem poleconym, przy czym należy złożyć jeden oryginał pozwu (dla sądu) i tyle odpisów, ilu jest pozwanych. W pozwie określamy wartość przedmiotu sporu, czyli naszej nieruchomości zajętej przez pozwanego. Jest to istotne z uwagi na konieczność uiszczenia wpisu sądowego, który wynosi 5% wartości przedmiotu sporu. Następnie wymieniamy nasze żądania: nakazanie pozwanemu wydania powodowi nieruchomości znajdującej się w jego posiadaniu albo – zależnie od sytuacji - przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń. Należy przy tym jak najdokładniej określić nieruchomość, tj. podać jej rodzaj (np. zabudowana domem jednorodzinnym, niezabudowana, rolna), dokładny adres, numer ewidencyjny, obręb, powierzchnię, numer księgi wieczystej, ewentualne obciążenia (hipoteka, służebność) itp.; zasądzenie od pozwanego kosztów procesu; ewentualnie powołanie świadków lub biegłego. W uzasadnieniu pozwu należy przedstawić: okoliczności, w jakich doszło do przejęcia posiadania nieruchomości przez osobę trzecią albo naruszenia przez nią prawa przysługującego wnoszącemu pozew; stosunek prawny łączący strony (na przykład zakończony najem lub dzierżawa) bądź też brak takiego stosunku (gdy było to samowolne przejęcie posiadania); dowody na próbę polubownego załatwienia sporu (przykładowo wezwanie do wydania nieruchomości lub zaniechania naruszeń) - ma to znaczenie przy dochodzeniu zwrotu kosztów procesu; dowody na to, że nieruchomość jest naszą własnością (wypis z księgi wieczystej, akt notarialny zakupu itp.). Przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń Może się też zdarzyć, że osoba trzecia narusza nasze prawa do nieruchomości, korzystając z niej jedynie w pewnym zakresie i nie uzyskując nad nią pełnego władztwa. Takim naruszeniem będzie na przykład systematyczne przechodzenie lub przejazd przez nasz grunt, wypas bydła na naszym terenie czy też świadome kierowanie na naszą nieruchomość szkodliwych substancji (płynów, ścieków, dymu). Te ostatnie działania zwane są immisjami i w praktyce są najczęstszą przyczyną sporów w stosunkach sąsiedzkich. W takich sytuacjach przysługuje nam tak zwane roszczenie negatoryjne - o przywrócenie stanu zgodnego z prawem lub/i zaniechanie naruszeń. Podstawą roszczenia jest przepis art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego. Przywrócenie stanu zgodnego z prawem polega na tym, że osoba trzecia nie może już dalej korzystać z naszej nieruchomości, a gdy jest to niezbędne - jest obowiązana także do jej przywrócenia do stanu poprzedniego. Gdyby przykładowo Nowak postawił wiatę śmietnikową częściowo na działce Kowalskiego, korzystając z tego, że jest ona nieogrodzona i niezabudowana, to Kowalski miałby prawo żądać od Nowaka rozebrania budowli, czyli przywrócenia stanu poprzedniego. Natomiast roszczenie o zaniechanie naruszeń zobowiązuje osobę, przeciwko której je kierujemy, do biernego uszanowania naszego prawa własności nieruchomości. Gdyby zatem Nowak, korzystając z tego, że Kowalski nie pojawia się na swojej posesji i jest ona nieogrodzona, regularnie wypasał na niej krowy i przejeżdżał traktorem na swoje dalej położone pole, to Kowalski mógłby żądać od niego zobowiązania się do niewypasania krów i nieprzejeżdżania przez jego nieruchomość, czyli zaprzestania naruszeń. Zgłaszając do sądu roszczenie negatoryjne, musimy udowodnić - tak jak w przypadku roszczenia windykacyjnego - że jesteśmy właścicielami (użytkownikami wieczystymi) nieruchomości. Natomiast domniemania związane z posiadaniem będą tu działały na naszą korzyść. Roszczenie o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości Jest to dodatkowe narzędzie do walki z bezumownym (bezprawnym) korzystaniem z nieruchomości. Z tego roszczenia można skorzystać w razie problemów z przedsiębiorstwami, które nagminnie stawiają urządzenia przesyłowe mimo braku tytułu prawnego do takiego działania na czyjejś nieruchomości (w postaci na przykład służebności przesyłu). Wynagrodzenia można też żądać od najemcy, który mimo wygaśnięcia umowy najmu nie chce wydać nam nieruchomości, albo od sąsiada, który korzysta z naszego gruntu, nie mając do tego prawa. Podstawą zgłoszenia roszczenia o zapłatę wynagrodzenia są przepisy art. 224 i 225 Kodeksu cywilnego. Jest to roszczenie uzupełniające lub inaczej rozliczeniowe, co oznacza, że możemy go dochodzić niezależnie lub obok żądania wydania nieruchomości, zaprzestania naruszeń i przywrócenia do poprzedniego stanu. Zasadnicze znaczenie ma tu jednak tak zwana dobra bądź zła wiara osoby naruszającej nasze prawa. Za osobę działającą w dobrej wierze uznajemy taką, która ma uzasadnione okolicznościami przekonanie, że służy jej prawo, które faktycznie wykonuje. Jeśli Nowak z wcześniejszych przykładów jest przekonany, że fragment ziemi, na którym pasie krowy i sadzi pomidory, należy do niego, a dodatkowo teren ten jest nieogrodzony, niezabudowany i nikt z niego nie korzysta ani dotychczas się o niego nie upominał, to można przyjąć, że okoliczności uzasadniają jego przekonanie. Natomiast w złej wierze będzie działać osoba, która wie, że włada nieruchomością bezprawnie albo powinna o tym wiedzieć, biorąc pod uwagę oczywiste okoliczności (przy czym te okoliczności podlegają indywidualnej ocenie, uzależnionej od ogólnego stanu wiedzy i doświadczenia posiadacza). Gdyby przykładowo Kowalski poinformował Nowaka, że na jakiś czas wyjeżdża za granicę, a ten – korzystając z okazji – bez zgody Kowalskiego wypasał krowy i uprawiał pomidory na jego działce, to musielibyśmy przyjąć, że Nowak jest w złej wierze. Wie bowiem, że nieruchomość nie należy do niej, a mimo to korzysta z niej bez zgody właściciela. Dlaczego tak ważna jest kwestia dobrej bądź złej wiary? Ponieważ posiadacz będący w dobrej wierze nie jest zobowiązany do zapłaty wynagrodzenia za korzystanie z cudzej nieruchomości i nie ma też obowiązku zwrotu pobranych pożytków. W stosunku do takiej osoby przysługują nam jedynie roszczenia podstawowe: windykacyjne i negatoryjne. Sytuacja ulega jednak zmianie w momencie, gdy osoba korzystająca z naszej nieruchomości - nawet w dobrej wierze - dowie się, że wytoczyliśmy przeciwko niej powództwo windykacyjne lub negatoryjne. Jeśli wówczas nie zaprzestanie naruszeń, to od tego momentu będziemy się mogli domagać wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości oraz odszkodowania z tytułu zużycia, pogorszenia lub utraty rzeczy. Będzie nam też przysługiwało roszczenie o zwrot pobranych i niezużytych pożytków oraz o zapłatę wartości pożytków zużytych (na przykład zwrot płodów rolnych lub ich równowartości). Posiadacz w złej wierze obowiązany jest również zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał, oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego. Jak wnieść pozew o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości? Pozew o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości składamy w sądzie okręgowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości. Można to zrobić bezpośrednio w biurze podawczym sądu lub listem poleconym, przy czym należy złożyć jeden oryginał pozwu (dla sądu) i tyle odpisów, ilu jest pozwanych. W pozwie określamy wartość przedmiotu sporu, czyli naszej nieruchomości zajętej przez pozwanego (wpis sądowy wynosi 5% podanej kwoty). Następnie określamy nasze żądania: zasądzenie od pozwanego określonej kwoty wynagrodzenia z odsetkami ustawowymi liczonymi od dnia wytoczenia powództwa do dnia zapłaty, zasądzenie od pozwanego kosztów procesu, ewentualnie przeprowadzenie rozprawy również pod nieobecność powoda, przeprowadzenie wskazanych we wniosku dowodów, w tym dowodu z zeznań świadków. W uzasadnieniu pozwu należy przedstawić: okoliczności, w jakich doszło do bezumownego korzystania z nieruchomości przez pozwanego; stosunek prawny łączący strony bądź też brak takiego stosunku (gdy było to samowolne przejęcie posiadania); dowody na próbę polubownego załatwienia sporu; dowody na to, że nieruchomość jest naszą własnością (wypis z księgi wieczystej, akt notarialny zakupu itp.). Otrzymana należność za bezumowne korzystanie z rzeczy może wywoływać różne skutki na gruncie podatku VAT. Zgodnie z art. 660 Kodeksu cywilnego umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy umowę poczytuje się za zawartą na czas nieoznaczony.
bezumowne korzystanie z nieruchomości wzór pisma
